2015年关于县房地产市场调研报告

随着社会和经济的发展，房地产业已成为我县经济发展的支柱产业之一。其健康良性发展对美化城市环境、提高城市品味、改善居民的住房条件、提高人民的生活水平、促进经济增长都起着不可替代的作用。为充分了解我县房地产市场现状，掌握行业发展趋势，促进房地产市场持续健康发展，通过培育优良的房地产市场，使之成为拉动县域经济增长的支柱产业，根据县政府主要领导的安排，我局对全县的房地产市场进行了调研，现将有关情况汇报如下：

　　一、我县的基本概况

我县地处江西中部偏西，吉安市西北部，东邻吉安，南接永新，西与莲花、萍乡交界，北和宜春、分宜接壤。东西长76公里，南北宽59公里，总面积2793.15平方公里。根据2012年统计数据表明，全县共有人口39.78万人，总户数12.57万户，平均户人口3.17人;县城常住人口8.41万人，2.84万户，平均户人口2.96人。县城现有居住建筑面积约244万平方米。

2006年，我县编制了《安福县城市总体规划》(2006-2020年)，形成了“一河、两岸、三桥、五区”的总体规划格局，后来调整为“一河、两岸、三区”，为县城的规划建设指明了方向。

　　二、我县房地产市场发展的现状

1、开发规模不断扩大。

我县的房地产业起步于上世纪九十年代，伴随着改革开放和经济社会的发展，逐步形成今天的规模和态势，先后有多家企业在我县进行房地产开发。目前，本埠的房地产开发公司有宝龙、金雁、天安、名骏、金桥、安厦、陆度空间、心连心、鑫苑等，外埠的房地产开发公司有文山、天立、富瑞、南越、广夏等。

2000年以后，伴随着市场经济的发展，我县的房地产市场逐渐成熟起来，全县房地产开发面积逐年增长，经过十多年的发展，县城规划区面积由原来的4平方公里扩展到现在的16.9平方公里。2010年，我县开发商品房建筑面积15.59万平方米，完成投资2.81亿元;2011年，开发商品房建筑面积39.38万平方米，完成投资7.62亿元;2012年，我县对房地产市场实施整形，着力抓“两违”清理，房地产市场张驰有度，开发商品房建筑面积11.86万平方米，完成投资2.1亿元，竣工面积9.42万平方米;2013年，预计全县的房地产开发建筑面积将超过30万平方米。

2、城区开发南北两旺。

根据我县的总体城市格局，县城的开发建设正有序开展，呈现出以泸水河为界，南北两旺的态势。特别是近几年行政中心搬至城北新区以后，随着安福广场、文化公园的建成和富瑞浅水湾、名都苑、名人花苑、福源居的开发，城北的建设如火如荼，城区面貌日新月异。而老城区的水岸雅居、名人花苑、百顺苑、天安家园、安城花园、学府花苑等一批有规模、上档次、有品位的精品住宅小区的开发，也提升了城市品味，改善了人居环境，推动了全县房地产事业的持续健康发展。

3、开发户型多样。

随着人民生活水平的逐步提高，居民选择住房更加注重考虑地段、户型、配套、物业等多种因素。通过调查，目前我县居民比较喜欢的户型主要为三室两厅(120平方米左右)、四室两厅(130-160平方米左右)，其次为两室两厅(100平方米左右)、三室一厅(115平方米左右)，两室一厅(90平方米左右)、复式房(200平方米左右)、别墅也有一定的需求市场。

4、销售和利润成比增长。

我县房地产市场在全国的经济发展大环境下，房价在近几年的走势上呈现出线型、理性走高的态势。

2010年，商品房成交1408套，成交面积19.32万平方米，住宅均价2100元/平方米;

2011年，商品房成交955套，成交面积13.98万平方米，住宅均价2560元/平方米;

2012年，商品房成交632套，成交面积8万平方米，住宅均价3220元/平方米;

2013年1-2月，商品房成交100套，成交面积1.45万平方米，住宅均价为3139元/平方米。

尽管房价呈现走高的发展趋势，但我县房地产市场仍有较高的需求，大部分开发商所开发的楼盘销售率在95%左右，空置率在5%左右，房价总体稳中有升。而土地价格、原材料成本、市场需求是影响房价的三个重要因素。通过调查，目前我县商品房每平方米的土建成本在300元至500元之间，按现行住房均价3024元计算，每平方米毛利润在 2500至2700元之间。

5、我县各楼盘的大体情况：

各楼盘情况表

6、新的住房保障体系日渐形成。

不同家庭对廉租住房、公租房、经济适用房、商品房、别墅的需求，及城市人口的增长也促进了我县房地产开发规模的进一步扩大。自2008年以来，我县积极响应中央号召建设民生工程，累计投资13178万元，先后开发“安居小区”、“和谐小区”和“园区小区”三个安居工程项目，建成保障性住房1726套，切实解决了一大批城市中低收入家庭的住房困难问题，基本构建了以廉租房、经济适用房、公租房、住房补贴资金为主要内容的住房保障体系。目前，2012年的700套廉租房和400套公租房正在建设当中，2013年还将建设200套廉租房和400套公租房。

　　三、我县房地产市场需求分析

2010年至今，国家对房地产市场的调控取得明显成效，我县商品房住宅供求状况基本平衡，房地产市场平稳，房价涨幅在合理区域。部分居民对整个市场持观望态度，但从个别项目的售楼处调查显示，看房的客户平均接待量没有减少。目前，我县的房地产市场需求潜力还是较为旺盛，发展空间较为广阔。

1、城市化进程对房地产的需求。

①随着改革开放的深入，城市化建设的进程进一步加快，“美化、绿化、亮化”是对城市建设新的要求。

②随着工业、农业、商业等产业的发展，对劳动力的需求量非常大，市场经济中商品的流通更加频繁，流动人口也越来越多，这就需要有更多的工业、商业及居住场所。

③城市建设必然有拆旧建新，在旧城改造的过程中，大面积的房屋被拆除，拆迁后的住户必然也要有新的住宅。

2、城市人口增长对房地产的需求。

城市人口的增长对城市住宅类房地产的需求有巨大而直接的作用。

①2012年，我县城区有居民8.41万人，新生人口458人，自然增长289人，新增人口必然会产生对住房的需求。

②随着城乡经济的进一步融通，越来越多的外出进城务工和经商的农村人员进入城市。同时社会的进步、文明的发展，农民的精神生活日益丰富，更多的农民因为对新的生活方式的向往而离土进城。

③商品经济的发展对城市人口的增长有一定的影响，各行各业域外流动的人口也逐渐增加，外来人口越来越多，这也对房地产业的发展有了新的要求。

3、居民改善居住条件对商品房的需求。

根据统计数据显示，2012年，我县国内生产总值为88.8亿元，人均2.3万元;财政收入14.33亿元，人均 3674元，城镇人均住房使用面积为29平方米，居住水平应该属于中等水平。随着经济发展及收入的增加，人们对改善居住条件的愿望也随之强烈，必然购买新房换旧房。

4、投资对房地产的需求。

由于房地产具有保值、增值功能，一定数量的投资需求是必然存在的。近年来，有相当数量的社会闲置资金进入房地产市场，一大部分人都成了“炒房一族”，其手头上房屋基本上有2至3套。估计在我县投资对商品房的需求量，占新增城镇人口住房需求、居民改善居住条件对商品房的需求总和的30%左右。

　　四、对我县2013年房地产市场形势的分析

自2010年以来，虽然受“新国十条”、“新国十条”升级版、“国八条” 房地产宏观调控政策影响，但我县的房价一直处于周边几个同级兄弟县市的中等水平。今年3月1日，国务院办公厅《要求继续做好房地产市场调控工作的通知》(国办发[2013]17号)正式实施，即称房地产调控“新国五条”。通知明确提出，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。对房价上涨过快的城市，人民银行当地分支机构可根据城市人民政府新建商品住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

据了解，春节过后，特别是进入3月份以来，我县的房地产市场呈现出回暖态势，虽然房价目前还较为稳定，但成交量已有上涨趋势，二手房的成交量更是猛增，3月上旬的交易量同比增长了60%以上。

随着国家几次房地产调控政策的施行，一、二线城市土地供应进一步受限，开发商将加快向三、四线中、小城市转移。相对于大城市发展已较为成熟稳定的市场，中、小城市的房地产市场正处在上升周期。随着区域一体化的推进和城市化进程的加速，中、小城市房地产市场的刚性需求也将随之增加，为房地产的发展带来新的契机和空间，也为房价的上涨打开新的通道。随着宜居价值的推广，预计我县2013年房价增值空间看好，房地产业形态将更具多元化，房地产项目中会有更多商业综合体出现，商业、办公、公寓、低密度住宅等项目有所增加，各房地产项目会陆续开工放量投入市场，届时价量将会继续稳步小幅上涨。

　　五、我县房地产市场存在的一些问题

1、总体规划相对滞后。在开发建设过程中，存在着盲目开发现象，没有统一划分区域，不少住宅小区建筑规模小，档次低、环境差，功能设施与绿地都达不到标准。用地的规划布局不合理，商业区和生活区混杂，缺乏层次感。

2、楼盘户型比例不尽合理。目前，我县房产市场上的住房主要以90平米-140平米的户型为主，小户型的住房为数较少，不能满足中低收入家庭的购房需求。而大户型的房屋结构开发成本较小户型来说要低，开发利润空间大，开发商不愿意建造小户型住宅。

3、房地产开发企业的实力和综合素质有待提高。我县房地产市场起步较晚，本埠的房地产开发企业大多数规模小、经验少、实力不强，专业技术人员缺乏，开发产品品位不高，发展速度缓慢，经营管理水平不高。

4、住房二级市场(二手房交易市场)不够活跃。近年来，我县住房二级市场的交易量较以往有所增加，但我县住房二级市场相对来说还是发展缓慢，对住房一级市场的调节作用不大。主要原因一是房屋交易信息不畅，交易行为不够规范，相关服务发展滞后;二是对住房二级市场的宣传推广力度不够;三是消费者在购房观念上总想一步到位，二手房并不作为首选目标，对消费者的吸引力有限。

5、非市场化动作依然存在。还有不少人钻政策空子，变相福利分房、利用单位院内的土地新建联建房、利用城乡结合部安置用地、集体土地进行“小产权房”开发等情况仍然存在，给我县房地产消费市场造成了一定的冲击。特别是2010年以前，政府对土地的管理较松，没有真正掌握土地一级市场的垄断权，城市建设中存在变相炒卖地皮，无证、无质开发，不实行配套综合开发等情况，致使我县出现无序开发的私人建房、合作建房、合伙建房比比皆是、遍地开花的现象，对整个城市的整体规划、市场秩序、市场环境都带来了很不好的影响，极大的影响了我县房地产业的科学化、规范化、产业化发展。

2012年，我县对违章建筑展开高压打击，铁心硬手整治违法建设，特别是对违规开发建设小产权房的整治。全年共核查违法用地违章建筑326起，查处违规建造私房79户，拆除违法建筑58起，处理违章占道施工21起。

6、物业管理亟待规范。我县现有 8 家物业管理企业， 7 个小区实行物业管理，普遍存在着管理不规范、不到位的问题。大多物业公司是从开发公司派生出来的，处在“谁开发、谁管理”的阶段，房地产开发商注重开发和销售，但忽视了物业管理，市场化运营没有启动，缺乏竞争。各住宅小区的业主自治机制没有建立，关心小区、自觉参与的意识和氛围没有形成。

　　六、对我县房地产市场建设的几点建议

近期，中央出台的房地产市场调控政策，无疑会影响房地产市场的发展。我们要进一步认清全县的房地产市场现状，客观分析房地产市场的走势，提出相应的对策建议，保持房地产市场的持续健康发展。

1、制定产业发展详规。把房地产业发展纳入县经济社会发展总体规划，作为保障和改善民生、推动经济发展的支柱产业来抓。围绕经济社会发展目标的总体建设布局，制定住房建设规划，健全和完善住房建设片区详细规划，落实建设项目和年度计划，确保房地产业有序推进。健全房地产开发投资机制，引导外来企业和资本投资开发，不断提高房地产业对经济增长的贡献率。

2、合理引导住房主体需求。住房主体需求主要来自城镇中低收入职工、新增的城镇职工、城市化推进的人群、进城务工的农民工、城镇中的困难家庭。为满足这部分需求，应大力推进配套商品房和中低价商品房建设，积极引导商品房开发向普通住宅建设倾斜，改善住宅供应，完善住宅功能，提高住宅质量。并结合我县开发建设和城市化进程实际，引导居民对住房的理性消费，推动主体需求的合理化。同时要保障低收入家庭住房需求，进一步推进保障性住房建设，增加有效供给，完善入住、退出、后期管理和公共服务制度，建立健全住房保障体系，解决低收入困难家庭的住房问题，从而推进民生发展建设。

3、培育房地产龙头企业。引导县内房地产企业通过重组、兼并等多种方式实行强强联手，拓宽发展思路，优化管理模式，树立品牌意识，打造精品建设，争取做成一批有概念、有主题、有规模的房地产项目，同时要引进一批有实力的开发企业来我县投资，带动和推进我县房地产市场的发展，把县城建设成宜居、宜业、宜游之城。

4、严格控制土地，铁心手腕常态抓“两违”。要树立“要住房，找市场”的观念，杜绝新的住房实物分配、变相福利分房、联合建房、开发“小产权房”等情况，严格依法实行土地一级市场垄断，严禁集体土地非法转让用于非农业建设用地，严查严处各类违法、违规开发建设行为。

5、积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。进一步促进住房二级市场和租赁市场发展，促进住房梯度消费，引导居民的住房消费习惯，形成合理的住房消费需求，以推动我县居民住房消费结构的优化升级，使住房一、二、三级市场进入一个有效互补的良性循环。

6、规范房地产市场管理。加强对房地产开发建设的全程监管，加大执法力度，加强对房地产市场秩序的治理整顿工作，规范房地产开发经营审批程序，坚决杜绝无资质或无效资质开发经营行为。建立多部门参与的房地产市场预警系统，定期收集房地产市场的数据和信息，认真做好房地产市场统计分析与市场发展形势预测，为政府宏观调控，稳定住房价格提供强有力的支持，实现各种信息资源的快速传递和共享，实现政府、企业、公众的直接沟通和互动。